Centrum Pomocy Prawnej im. Haliny Nieć » Ochrona uchodźców z Ukrainy przed eksmisją

Uchodźcy z Ukrainy objęci ochroną tymczasową korzystają z zakwaterowania w Polsce na różnych zasadach. Część osób zamieszkuje w ośrodkach zakwaterowania zbiorowego, część jest goszczona w mieszkaniach osób prywatnych, a część zawiera odpłatne umowy najmu. Sytuacja tych osób, ich uprawnienia oraz ochrona prawna przed ewentualną eksmisją są zróżnicowane w zależności od rodzaju zawartej umowy oraz typu zakwaterowania.

Uchodźcy z Ukrainy zamieszkują w Polsce na następujących zasadach:

umowa najmu,
umowa użyczenia,
gościnne oddanie lokalu do używania (prekarium),

Umowę najmu zawiera wynajmujący (właściciel mieszkania) oraz najemca (lokator). Umowa ta ma charakter odpłatny, ponieważ najemca w zamian za udostępnienie lokalu ma obowiązek opłacać czynsz oraz inne koszty utrzymania lokalu takie jak prąd, czy woda. Umowa najmu jest zawierana na czas określony lub nieokreślony.

Prawną formą zamieszkania w ośrodku zbiorowego zakwaterowania bez obowiązku płacenia czynszu jest przede wszystkim użyczenie. Umowa użyczenia lokalu, to umowa, w której użyczający godzi się na bezpłatne używanie przez osobę, biorącą do używania, danego lokalu mieszkalnego przez czas określony lub nieokreślony.

W polskiej doktrynie istnieje również instytucja prekarium, która nie jest bezpośrednio przewidziana w Kodeksie cywilnym. Jego istnienie, a co za tym idzie możliwość powoływania urzeczywistniania umowy prekarium potwierdza jednak orzecznictwo sądowe. Prekarium charakteryzuje się tym, że lokal jest udostępniany grzecznościowo, a za udostępnienie lokalu nie pobiera się żadnych opłat czynszowych. Prekarium w odróżnieniu od użyczenia jest stanem faktycznym, a do jego zaistnienia nie wymaga się umowy, ani żadnych innych formalności. Prawo w żaden sposób nie chroni osoby zamieszkującej w ramach prekarium.

Wydaje się jednak, że to właśnie prekarium jest najczęściej wybieraną formą porozumienia między uchodźcami, a osobami udostępniającymi lokal, czy pokój. Może to oznaczać, że osoby z Ukrainy nie są objęte przepisami o ochronie praw lokatorów.

Duża część uchodźców nie decyduje się jednak na samodzielne wynajęcie mieszkania ze względu na znaczne obciążenie kosztami czynszu. Decydują się wtedy na zamieszkanie w ośrodkach grupowego zakwaterowania. Takie ośrodki są organizowane przez wojewodę na podstawie specustawy o pomocy obywatelom Ukrainy z marca 2022 r. Grupowe zakwaterowanie licznie organizowane jest również przez fundacje i stowarzyszenia. Zakwaterowanie jest bezkosztowe i odbywa się zazwyczaj w ramach tzw. programu 40+. Jest to program, który polega na zwrocie kosztów zapewnienia zakwaterowania i wyżywienia dla osób przybywających z Ukrainy w związku z wojną. Zamieszkanie w ośrodkach grupowego zakwaterowania raczej odbywa się bez umowy właśnie w ramach pomocy humanitarnej. Uchodźcy co do zasady nie zawierają umów w tym względzie.

Warto opisać po kolei każdą z form użytkowania lokalu oraz wskazać na to, jaka ochrona przed eksmisją przysługuje poszczególnym podstawom zamieszkania.

UMOWA NAJMU

Podpisując umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się na wskazany okres (oznaczony lub nie) oddać przedmiot najmu do użytkowania najemcy w zamian za płacony przez najemcę czynsz. Umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej przy umowie zawartej na czas dłuższy niż rok umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Najemca jest przede wszystkim chroniony przez ustawę o ochronie praw lokatorów w kontekście eksmisji z lokalu. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustaw o ochronie praw lokatorów, lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Oznacza to, że osoba korzystająca z lokalu na podstawie umowy najmu jest chroniona przez ustawę, a to z kolei oznacza, że stosuje się wobec takiej osoby przepis dotyczący zakazu eksmisji w okresie zimowym. Odnośny przepis brzmi: Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

UMOWA UŻYCZENIA

Umowa użyczenia w odróżnieniu do umowy najmu nie wiąże się z kosztami. Osoba biorąca w użyczenie jest jedynie zobowiązana utrzymywać lokal w należytym stanie.

Według polskiego prawa, wobec lokatorów, którzy korzystają z lokalu na podstawie umowy użyczenia stosuje się przepisy z Kodeksu cywilnego oraz przede wszystkim przepisy o ochronie praw lokatorów. Osoba korzystająca z lokalu na podstawie umowy użyczenia również jest chroniona przez ustawę, co oznacza, że stosuje się wobec nich przepis dotyczący zakazu eksmisji w okresie zimowym.

Należy jednak zaznaczyć, że specustawa ukraińska z marca 2022 roku wyłączyła przepisy o ochronie praw lokatorów do uchodźców z Ukrainy, którzy korzystają z mieszkania na zasadzie użyczenia. Oznacza to, że takie osoby nie są objęte wskazaną wyżej ochroną przed eksmisją w okresie zimowym.

Art. 68 ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa mówi, że w przypadku umowy użyczenia mieszkania nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Oznacza to, że komornik może usunąć takiego lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dotyczy to również przepisów dotyczących zakazu eksmisji w okresie zimowym.

Wyłączenie nie oznacza jednak dowolnej eksmisji i nie pozwala właścicielom na wyrzucenie lokatorów “na ulicę”. Zgodnie z art. 1046 par. 4 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli eksmitowany nie ma uprawnienia do lokalu socjalnego to komornik co do zasady wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, usunie eksmitowanego do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie.

Oznacza to, że mimo, że do osób korzystających z umowy użyczenia nie stosuje się ochrony lokatorskiej to nie ma obaw, że zostanie się całkowicie pozbawionym dachu nad głową.

LOKATORZY BEZ UMOWY - PREKARIUM

Jak na początku wskazywano - z prekarium mamy do czynienia w przypadku, gdy w stosunkach społecznych jedna osoba chce drugiej wyświadczyć przysługę, kierując się grzecznością lub względami humanitarnymi. Prekarium różni się od użyczenia tym, że jest relacją czysto faktyczną, a nie stosunkiem prawnym. Podstawą odróżnienia obu relacji prawnych jest przede wszystkim intencja stron, a przede wszystkim osoby oddającej w używanie. Jeśli podstawa udostępnienia lokalu jest gościnność i udzielenie pomocy humanitarnej to mamy do czynienia z instytucją prekarium. Prekarium również powinno mieć charakter krótkotrwały i przejściowy.

W przypadku prekarium właściciel może w każdej chwili odebrać rzecz, a osobie, której tę rzecz odbiera, nie przysługuje ochrona prawna.

Eksmisja osób korzystających z gościnności właściciela jest prostsza, ponieważ nie stosuje się przepisów o ochronie praw lokatorów. Przedsiębiorca czy osoba prywatna w każdej chwili może odebrać swoją własność, a osobie, która z niej korzystała nie przysługuje ochrona prawna.